Impressão de um artista de como o novo esquema poderia ser. Foto / Generus Living Group
Novos recordes de preços de licença para ocupação em aldeias de aposentados foram estabelecidos em apartamentos onde os direitos de ocupação de unidades foram vendidos por pouco menos de US $ 4 milhões cada.
O ‘vilarejo’ de Auckland segue o modelo do Chelsea Barracks de Londres, no
local de uma antiga base militar histórica em Belgravia, um dos bairros mais ricos do mundo. Os lugares lá custam milhões de libras cada.
Graham Wilkinson, proprietário e fundador do Generus Living Group, de propriedade privada, disse que as licenças para uma série de novos apartamentos de nível superior na Fundação Parnell eram as mais altas da Nova Zelândia.
“Várias licenças de apartamentos foram vendidas por US $ 3 milhões a US $ 4 milhões”, disse Wilkinson.
O empreendimento de $ 300 milhões a $ 400 milhões é uma parceria entre seu Generus e Blind Low Vision NZ, anteriormente chamada de Blind Foundation, que possui prédios históricos no local com alguns terrenos excedentes.
É nessa terra e onde as estruturas estão sendo removidas que o negócio de Wilkinson está se desenvolvendo, bem como fechando um acordo para alugar a Pearson House, de tijolos vermelhos, listada como patrimônio histórico, em frente ao Museu Memorial da Guerra de Auckland.
Wilkinson disse que os depósitos foram feitos em 80 por cento dos apartamentos ainda a serem construídos no primeiro dos três blocos planejados para o local na interseção da Maunsell Road.
A Generus cobra uma taxa de administração diferida de 30 por cento, de modo que os compradores de US $ 3 milhões a US $ 4 milhões abrirão mão de cerca de US $ 1 milhão em cada compra de licença sob esse acordo.
Ryman cobra uma taxa de administração diferida de 20 por cento, mas os 30 por cento mais altos são cobrados pela maioria dos outros operadores de aldeias de aposentados.
As propriedades das aldeias para aposentados não são vendidas pela maioria dos proprietários / operadores. Apenas as licenças para ocupar são vendidas, então os compradores não recebem um título de propriedade, mas um contrato para morar no local, desde que os termos de seu contrato não sejam violados.
Wilkinson disse que o preço médio de licenças de apartamentos no primeiro prédio era de US $ 2 milhões.
“O valor total do desenvolvimento está entre US $ 300 milhões e US $ 400 milhões”, disse ele.
A Kalmar Construction está construindo o projeto, agora trabalhando no subsolo do primeiro prédio, com conclusão prevista para 2023.
Peddle Thorpe projetou os edifícios com Stewart Harris como designer de interiores. Seu design foi modelado em uma vila britânica
“Estes terão design, tecnologia e acabamento extremamente sofisticados”, disse Wilkinson.
O material da fachada de pedra italiana no valor de cerca de US $ 2 milhões para o primeiro edifício estava no mar para evitar atrasos no fornecimento.
“Recentemente, a parceria chegou a um acordo sobre a segurança da Pearson House para complementar as instalações da vila. Isso terá um café de frente para o Auckland Domain, sala de bilhar no andar de cima, sala de bridge, biblioteca, etc. A Pearson House é patrimônio de categoria 1 e será sismicamente fortalecidos e renovados para manter as diretrizes do patrimônio, mas serão reaproveitados “, disse Wilkinson.
Generus também restaurou o edifício histórico Ranfurly House em Mt Eden, tornando-o um centro comunitário com uma biblioteca, áreas de reunião, restaurantes e cinema para Ranfurly Village em 539 Mt Albert Road.
Em ambos os casos, Wilkinson convocou instituições de caridade – veteranos de guerra em Ranfurly e Blind and Low-vision em Parnell. Ele também se juntou a iwi na Pacific Coast Village, Mt Maunganui.
Arrendamentos de mais de um século são feitos para que as instituições de caridade ou iwi não vendam a terra, mas a alugam, apoiando-se em Wilkinson por sua experiência em desenvolvimento para obter uma renda anual que aumenta à medida que os lugares são concluídos, vendidos e, em seguida, revendidos por preços potencialmente crescentes .
Wilkinson disse que a construção do prédio dois em Parnell começaria no início de 2023.
O prédio três foi planejado atrás da Pearson House e teria academia, piscina, spa de bem-estar, restaurante, bar privativo e 40 camas para idosos.
Alguns consultores questionaram por que as pessoas pagariam pouco menos de US $ 4 milhões apenas para perder US $ 1 milhão ou mais quando morressem.
Mas a bacia hidrográfica Epsom / Remuera / Newmarket tem algumas das propriedades residenciais mais valiosas da Nova Zelândia. Preços mais altos podem ser cobrados e apartamentos melhores podem ser construídos do que em qualquer outro lugar, disseram outros.
A Oceania Healthcare vendeu vagas em seu The Sands at Browns Bay por uma média de US $ 1 milhão cada. Nove lugares foram vendidos por US $ 1,7 milhão cada.
Nigel Matthews, da consultoria Aged Advisor, disse que, historicamente, os preços dos contratos de direitos de ocupação eram de 70% a 80% da taxa normal para outras propriedades residenciais em uma área suburbana.
“Quer seja um apartamento de $ 400.000 ou $ 4 milhões, é bastante relativo. As pessoas ainda precisam ser muito claras sobre o modelo de taxa de administração diferida e o que está naquele acordo de direitos ocupacionais”, disse Matthews.
Algumas das perguntas que as pessoas podem fazer, disse Matthews, incluem:
• Recebo uma parte dos ganhos de capital e, se não, estou de acordo com isso?
• Se o mercado imobiliário cair, meu ORA contém uma cláusula de perda de capital?
• Posso esperar financeiramente pelo meu dinheiro se, por qualquer motivo, eu precisar sair, especialmente se não tiver nenhuma palavra a dizer sobre o preço de venda ou o processo de vendas / publicidade?
• Se meu cônjuge tiver menos da idade mínima, ele ainda poderá ficar lá se minhas circunstâncias mudarem repentinamente?
• Há alguma construção em andamento / futura planejada que afetará meu estilo de vida?
• Posso conseguir outro animal de estimação se o meu morrer depois de me mudar?
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