Quase um quarto dos novos empréstimos hipotecários em maio foram para compradores de primeira casa. Foto / Ted Baghurst
Os compradores de primeira casa estão sustentando um mercado imobiliário de outra forma lento, respondendo por uma parcela recorde dos novos empréstimos hipotecários dos bancos em maio.
Os compradores de primeira casa representaram 24,3% dos US$ 5,9 bilhões de novas
hipotecas escritas durante o mês – a parcela mais alta desde que os registros do Reserve Bank (RBNZ) começaram em 2014.
A quantidade de dinheiro emprestado aumentou 8% em relação a maio do ano passado, e a maior desde dezembro de 2021, quando o mercado imobiliário estava em alta.
O total de novos empréstimos hipotecários (incluindo para outros ocupantes proprietários, investidores e empresas) em maio foi 14% menor do que em maio de 2022 e impressionantes 34% menor do que em maio de 2021.
Nos últimos anos, os compradores de primeira casa tornaram-se cada vez mais proeminentes no mercado às custas dos investidores.
Em maio, os investidores responderam por 16,9% dos novos empréstimos hipotecários. Em 2016, sua fatia do bolo era proporcionalmente duas vezes maior.
Embora o RBNZ tenha efetivamente jogado água fria no mercado imobiliário ao aumentar agressivamente a taxa de caixa oficial (OCR) para reduzir a inflação, a retirada dos investidores do mercado coincidiu com uma série de decisões políticas do governo destinadas a reduzir sua demanda em benefício de compradores de primeira casa.
Em março de 2021, o governo anunciou que impediria progressivamente os investidores de amortizar os juros como despesa ao pagar impostos. Ele também ampliou o teste de linha brilhante de cinco para 10 anos. Isso significa que os investidores devem pagar imposto de renda sobre os ganhos recebidos na compra e venda de propriedades em 10 anos.
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Enquanto isso, depois de remover completamente as restrições da relação empréstimo-valor (LVR) em resposta ao Covid-19, o RBNZ restabeleceu essas regras em um nível rígido para os investidores.
Até 1º de junho, quase todos os investidores precisavam de um depósito de pelo menos 40% para obter uma hipoteca. O RBNZ acaba de afrouxar um pouco essas regras. A grande maioria dos investidores agora precisa de depósitos de pelo menos 35%.
A modelagem feita por economistas do ANZ sugere que as restrições LVR (que visam manter a estabilidade em todo o sistema financeiro, em vez de influenciar os preços das casas) são particularmente poderosas em termos de resfriamento da demanda dos investidores.
Embora eles acreditem que um aumento na imigração possa aumentar os aluguéis, os investidores devem permanecer afastados até que o futuro da regra de dedutibilidade de juros e o teste da linha brilhante sejam mais claros.
“Por enquanto, uma repetição da briga entre investidores imobiliários e compradores de primeira casa em 2020/21 parece extremamente improvável”, disseram economistas do ANZ.
“É muito improvável que o RBNZ tolere o aumento do mercado, dado o ponto de partida para a inflação do IPC e a necessidade percebida de desaceleração da economia e dos gastos discricionários.
“Em algum limite incerto, mas inegável, o aumento dos preços das casas simplesmente se transforma em aumento das taxas de juros.”
A National está fazendo campanha mais uma vez para permitir que os investidores descartem os juros como uma despesa ao pagar impostos e trazer o teste da linha brilhante de volta para dois anos, mas não disse quando implementaria as mudanças se fosse eleito para governar.
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A Receita Federal não pode dizer quanto os investidores foram atingidos pelo teste da linha brilhante, já que esse imposto é agrupado com o outro imposto de renda que eles pagam.
No entanto, disse ao Arauto que no ano até março de 2022, a Coroa recebeu $ 69 milhões adicionais em receita tributária graças à regra de limitação de juros, que entrou em vigor em parte na metade daquele ano fiscal.
Uma vez totalmente implementado em 2025/26, espera-se que custe aos investidores US$ 650 milhões por ano.
As altas taxas de juros são, obviamente, o principal fator que esfria o mercado imobiliário.
O total de empréstimos hipotecários em maio foi menor do que em maio anterior desde pelo menos 2015. A exceção foi maio de 2020, quando os bloqueios da Covid-19 estavam em vigor.
No entanto, os economistas do ANZ veem os preços das casas subindo 3% na segunda metade do ano.
Em maio, o RBNZ sugeriu que o aumento do OCR fosse feito e começaria a cortar a taxa em meados do próximo ano.
No entanto, alguns economistas – incluindo os do ANZ – sustentam que o banco central precisará elevar a taxa novamente no final do ano para conter adequadamente a alta inflação.
Jenée Tibshraeny é a ArautoWellington Business Editor, baseado na galeria de imprensa parlamentar. Ela é especialista em formulação de políticas, economia e serviços bancários do governo e do Reserve Bank.
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