Os proprietários de apartamentos do Wynyard Quarter têm uma decisão em seu caso contra a empresa marítima Orams sobre um novo abrigo para barcos com altura excessiva e bloqueio de vista.
O juiz Graham Lang concedeu seu pedido de revisão judicial sobre a não notificação
do consentimento do ancoradouro de Beaumont St.
Mas ele não ordenou alívio para a Wynyard Quarter Residents Association, que entrou com uma ação contra o Orams Group e o Auckland Council em um caso que custou a eles mais de $ 100.000.
Embora o juiz tenha encontrado erros na não notificação do bloco elevado, ele decidiu que os moradores, que incluem os novos blocos Willis Bond, não receberiam nada.
No caso deles, liderado pelo ex-advogado da Coroa Brian Dickey KC, os residentes reclamaram da decisão do comissário David Serjeant de que o pedido de Orams para consentimento de recursos para construir os quatro galpões de concreto adjacentes deveria prosseguir sem notificação.
Mas o juiz recusou o pedido de alívio dos moradores porque o prédio deve ter essa altura para funcionar e já está de pé e funcionando. Ele disse que, até certo ponto, ambas as partes tiveram sucesso. Quem paga os custos deve refletir isso.
Os membros da associação incluem aqueles no bloco 30 Madden de 150 apartamentos: dois grandes edifícios entre Daldy, Madden e Beaumont Sts, a oeste do Auckland CBD.
Um edifício está voltado para o leste em direção à cidade, enquanto o outro está voltado para o oeste em direção ao porto – e são alguns desses moradores que perderam suas vistas, principalmente aqueles nos níveis superiores porque os níveis inferiores já tinham vistas bloqueadas por outros edifícios.
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Em novembro de 2018, a Orams solicitou muitos consentimentos para desenvolver terras, querendo construir seu galpão de manutenção de barcos de quatro baias em Beaumont St.
O conselho delegou seus poderes para decidir sobre os pedidos de David Serjeant. Um dos aplicativos buscava um consentimento de recursos que permitisse que Orams subisse cerca de 25m acima do nível do solo, em vez do máximo de 18m.
Um consentimento de recurso foi necessário porque o zoneamento permitia apenas 18 milhões de edifícios, observou o juiz.
Mas em 2019, Serjeant decidiu que era desnecessário que o pedido de Orams fosse notificado publicamente ou de forma limitada, e ele concedeu os pedidos substantivos de recursos e outras formas de consentimento.
O juiz Lang disse que Serjeant deveria ter levado em consideração as perdas de vista dos apartamentos planejados. Ele havia errado. Mas 30 Madden não havia sido construído no momento em que Serjeant decidiu não notificar e isso complicou as coisas, observou o juiz.
Ainda assim, Serjeant cometeu “um erro passível de revisão”, disse o juiz.
Os 30 residentes de Madden alegaram que perceberam o que estava acontecendo quando os enormes novos galpões foram erguidos na frente de suas casas. Eles alegam que posteriormente ficaram sabendo até que ponto o novo prédio da Orams excedia os limites de altura permitidos.
Em novembro passado, a associação entrou com uma ação judicial buscando a revisão judicial da decisão do Serjeant de que o pedido de consentimento de recursos deveria prosseguir sem notificação.
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Serjeant falhou em identificar e levar em consideração a redução no valor de amenidade visual que os moradores do complexo 30 Madden sofreriam com a redução ou perda de suas vistas, disseram os moradores.
A Orams, representada por Jeremy Brabant no processo, sabia o efeito que seu prédio teria nas vistas dos apartamentos.
O Conselho de Auckland não tomou nenhuma medida no processo e cumpre a decisão do tribunal.
O juiz observou que Willis Bond havia desenvolvido 30 Madden e deixou claro que o desenvolvedor não apenas estava bem ciente dos planos de galpão de altura excessiva da Orams, mas também negociou para reduzir a altura de um edifício da Orams.
O juiz disse que se o tribunal anulasse o consentimento do recurso agora, obviamente causaria grande prejuízo à Orams, visto que o prédio está totalmente operacional.
Não é possível que o edifício funcione como pretendido, a menos que permaneça em 25m, portanto, reduzi-lo para 18m não era uma opção viável.
Dado o nível de investimento que a Orams dedicou ao quarteirão e a função que o edifício estava desempenhando agora, o juiz Lang disse que havia pouca ou nenhuma perspectiva de que o processo de notificação resultaria no conselho exigindo que a Orams reduzisse a altura dos galpões para um nível compatível nível.
O juiz entrou em alguns detalhes sobre o desenvolvedor de 30 Madden, Willis Bond.
No início e meados de 2019, Willis Bond, liderado por Mark McGuinness, ficou preocupado com os desenvolvimentos de Orams e como eles afetariam as vistas dos novos blocos, por isso apresentou uma objeção ao limite de altura proposto. Willis Bond desenvolveu terras pertencentes a Eke Panuku, controlado pelo Conselho de Auckland, de modo que a autoridade pública se envolveu para atuar como intermediária, disse o juiz Lang.
As negociações finalmente resultaram na redução da altura de um edifício pela Orams – mas não na redução da altura dos galpões de serviço marítimo de quatro baias – e Willis Bond retirou sua objeção.
O juiz observou um memorando de Eke Panuku dizendo que o próprio Willis Bond havia excedido os limites de altura no Wynyard Quarter.
O memorando de Panuku mostrou por que a Orams precisava daquela altura crítica de 25m em seu galpão marítimo para funcionar.
O juiz Lang disse que ponderou se deveria exercer seu poder discricionário para conceder alívio. Havia uma série de razões pelas quais nenhum alívio deveria ser concedido, concluiu.
Em parte, era tarde demais para mudar qualquer coisa e, portanto, Orams poderia ter certeza sobre o prédio como está hoje.
Depois que a decisão foi tomada, McGuinness disse ao Arauto seu negócio era transparente com os compradores.
Em novembro de 2018, Willis Bond descobriu “por acaso” que a Orams estava apresentando um pedido de consentimento de recursos para o local em frente à 30 Madden, disse ele.
Após consultas iniciais em dezembro de 2018, eles buscaram os documentos completos de solicitação de consentimento de recursos e continuaram a buscar esclarecimentos de Eke Panuku ao longo do início de 2019, disse McGuinness.
“Ao longo deste compromisso, fomos informados por Panuku que não poderia haver alteração na altura do galpão de 25m para a construção dois devido ao tamanho dos elevadores de iates necessários para a operação da vila marítima. No entanto, a Orams concordou em reduzir a altura do edifício 1A para 18m.
“No momento em que tomamos conhecimento da proposta de altura do galpão de 25m, o estágio um do 30 Madden estava em construção e quase todos os apartamentos do estágio um haviam sido pré-vendidos.
“Há um número muito limitado de apartamentos no estágio dois que foram diretamente afetados pelo aumento de 25m de altura do prédio dois da Orams. Uma altura de 18m sempre foi compatível. Tínhamos um apartamento potencialmente afetado no estágio dois vendido, mas não liquidado e que deveria ser incondicional em 19 de dezembro de 2018 ”, explicou McGuinness.
A Willis Bond ficou desconfortável em prosseguir com a venda até que tivesse mais clareza sobre o que provavelmente aconteceria no local de Orams em termos de altura de construção, disse ele.
“Compartilhamos todos os fatos que descobrimos com o futuro comprador do apartamento afetado e demos a eles a opção de rescindir o contrato de compra do apartamento devido à incerteza naquele momento. Após a devida consideração, o contrato foi cancelado.”
Cinco outros apartamentos do segundo andar já pré-vendidos nos níveis dois, três e quatro estavam abaixo do limite de altura de 18 metros, disse ele.
“Neste ponto, em dezembro de 2018, suspendemos todas as vendas adicionais para o segundo estágio, enquanto ajustamos o marketing e os preços dos apartamentos afetados. Em fevereiro de 2019, informamos totalmente nossos agentes imobiliários Barfoot & Thompson sobre o aplicativo de consentimento de recursos Orams, atualizamos os mapas de altura dos edifícios circundantes em nossa suíte de exibição para mostrar o aumento da altura do prédio dois e incluímos uma cópia do aplicativo de consentimento de recursos Orams no show suite, para compartilhar com os compradores”, disse McGuinness.
Os preços dos apartamentos nos níveis cinco e seis foram ajustados para refletir as opiniões aplicáveis “quando e se os galpões Orams fossem adiante. Isso resultou em uma série de reduções de preços significativas”. As vendas de apartamentos na segunda fase foram retomadas após todas essas ações.
Nenhuma venda dos apartamentos afetados foi feita antes que essas medidas fossem tomadas, disse McGuinness.
“Fizemos o possível para garantir que a equipe de vendas da Barfoot & Thompson fosse totalmente informada e que o show suite contivesse informações atualizadas. Tomamos todas as medidas possíveis para garantir que os compradores em potencial fossem informados sobre o pedido de consentimento de recursos da Orams e as alturas dos edifícios propostos”, explicou McGuinness.
Jo Steel, secretária da associação de moradores, disse que ainda está considerando suas opções após a decisão.
“A decisão do juiz Lang confirmou nossa crença de que a decisão do Conselho de Auckland de conceder à Orams um consentimento não notificado para aumentar a altura dos abrigos de barcos do limite de 18m permitido pelo plano unitário para 25m era ilegal”, disse Steel.
Neven Barbour, da Orams, não respondeu a um pedido de comentário.
Anne Gibson foi editora de propriedades do Herald por 23 anos, ganhou muitos prêmios, escreveu livros e cobriu propriedades extensivamente aqui e no exterior.
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