As casas na Nova Zelândia estão agora nas mentes dos economistas de todo o mundo. O que podemos esperar do mercado imobiliário em 2024 e como devemos pensar sobre o desafio contínuo de ajudar mais Kiwis a adquirir casas? O economista-chefe do Kiwibank, Jarrod Kerr, ofereceu seu “churrasco” guia de propriedade. “Tudo o que há de errado com o mercado imobiliário Kiwi pode ser atribuído à oferta, e à falta dela!” diz o economista-chefe do KiwiBank, Jarrod Kerr.“Não temos jeito para construir casas. E recusamo-nos a construir a infra-estrutura necessária para a expansão. Não conseguimos manter a infraestrutura que temos. Mas insistimos em acrescentar ao já existente [creaking] carregar. A boa notícia é que aprendemos com nossos erros.”Só neste século, a Nova Zelândia assistiu a três picos significativos no crescimento populacional, disse ele.“Na virada do século, vimos um boom migratório. O aumento da migração levou a um aumento na procura de propriedades, tanto para arrendamento como para casas. Os preços das casas subiram em resposta. Aumentamos nossos gastos em infraestrutura [not to mention health, education and other services] lidar com o fluxo de migrantes? Não. Mas aprendemos com esse erro.”De 2013 a 2019, a Nova Zelândia experimentou o maior boom migratório já registrado na história, disse Kerr.“Em 2018, estimamos que a escassez de moradias atingiu assustadores 100 mil. A escassez agravou-se para 130.000 em 2019. Aumentámos os nossos gastos em infra-estruturas (para não mencionar a saúde, a educação e outros serviços) para lidar com o fluxo de migrantes? Não. Mas aprendemos com esse erro.”Em 2020, quando a Covid-19 atingiu a Nova Zelândia, bloqueou e fechou as fronteiras.AnúncioAnuncie com NZME.“Vimos uma saída líquida de migrantes. Permitimos que o fornecimento de habitação se recuperasse”, disse Kerr.“A oferta superou a procura e a nossa escassez de habitação melhorou. Esta foi a nossa melhor chance de eliminar o déficit habitacional. Nós nos saímos bem, por um tempo.“Mas então as fronteiras foram reabertas. E durante o último ano vimos um total de 120 mil migrantes entrar em Aotearoa em busca de um lar.“Esse foi o maior aumento que a Nova Zelândia viu em um ano.“Vamos aumentar nossos gastos em infraestrutura [not to mention health, education and other services] lidar com o fluxo de migrantes? Provavelmente não o suficiente. Mas vamos aprender com esse erro [insert sarcastic voice].”Jarrod Kerr, economista-chefe do Kiwibank. Foto / FornecidoOnde a próxima?“Achamos que é muito mais provável que vejamos ganhos de preços, em vez de quedas, ao longo de 2024”, disse Kerr. “Nosso melhor palpite é que os preços das casas aumentarão de 5 a 7 por cento no próximo ano. Chame de 6 por cento para parecer preciso.O aumento significaria que a migração desempenharia um papel importante. Os dados mais recentes do Stats NZ para o ano até outubro mostraram um ganho líquido recorde de migração de 128.900.O desequilíbrio entre demanda e oferta pioraria, disse Kerr.AnúncioAnuncie com NZME.E o novo Governo também desempenharia um grande papel com a “prometida” reintrodução da dedutibilidade dos juros, encurtando o cronograma do teste Brightline e possível diluição da CCCFA (Lei de Contratos de Crédito e Financiamento ao Consumidor), atraindo os investidores de volta ao mercado.As taxas de juros também seriam um fator, eventualmente, disse ele.“Acreditamos que as taxas cairão em 2024. Mas cuidado, comprador: o RBNZ está ameaçando subir novamente. Portanto, pode haver um aumento no curto prazo.”Em última análise, a demanda superaria a oferta novamente, disse ele.“É excessivamente simplista, [something that is frowned upon in the economics profession]mas para cada 120 mil pessoas, precisamos de cerca de 50 mil novas moradias [with roughly 2.5 people per house}. And if we follow the downtrend in people per house to say 2.1, a more ‘desirable’ number, we need more like 60,000.“We built 46,000 last year, a record effort, but that pace is slowing fast. We expect supply to fall back into the low-to-mid 30,000s. The residential construction boom is cooling quickly. Supply is unlikely to keep up with demand for the foreseeable future. Unless we see some significant policy changes. So that’s a big factor behind our forecast.”The numbers to watch“When we look at housing, there are a few high frequency indicators we like to help us gauge the strength of the market,” Kerr said. “Activity is one, days to sell is another.“‘Days to sell’ sounds obvious. And it is. We saw the average days to sell drop below 30 days, compared to a long-term average over 39, in the height of the 2020/21 house price boom.”In what was a “dramatic turnaround”, the days to sell blew out into 2022, Kerr said. The “days to sell” lengthened to over 50 days.“Buyers had pulled back, and suddenly they realised they had time on their side [for a change]. FOMO virou FOOP (medo de pagar a mais). A diferença entre o preço que os vendedores queriam e o preço que os compradores estavam dispostos a pagar aumentou, sem muita atividade entre eles. Os preços caíram.“Agora, estamos vendo os dias de vendas voltarem às médias de longo prazo. O mercado imobiliário está se estabilizando. A atividade está acelerando. E há mais vendedores encontrando compradores. Os vendedores reduziram as suas expectativas e os compradores estão começando a pagar.”Houve mais transações ocorrendo e as vendas saltaram fortemente, saindo de níveis baixos.“É um sinal positivo”, disse ele.“Lembre-se de que as vendas de casas caíram colossais 37% em 2022. Portanto, estamos nos recuperando fortemente. E para onde vão as vendas, os preços seguem.”Perspectiva regionalEm Auckland, as vendas de casas saltaram 20%, tendo caído 40% em 2022, disse Kerr.A média de “dias para vender” caiu de mais de 50 dias para cerca de 39 dias agora. A recuperação da actividade e a queda nos “dias para vender” fizeram com que os preços das casas subissem 5% desde Maio. Os preços das casas caíram 2,5% ao longo do ano e estão 20% abaixo do pico de novembro de 2021. Mas o ímpeto apontava para ganhos contínuos a partir daqui, disse ele.Em Wellington, as vendas de casas permaneceram fracas, depois de terem caído 30% em 2022.“A atividade está demorando um pouco mais para se recuperar, mas houve um declínio material nos ‘dias para vender’”, disse ele. Os preços das casas caíram 3% ao longo do ano e 21% abaixo do pico de 2021.Em Christchurch, os preços não caíram tanto e a recuperação foi um pouco mais consolidada. Os preços das casas caíram, mas apenas 8% atingiram o pico e o mínimo.“’Dias para vender’ está na média e a atividade aumentou”, disse ele. “As vendas continuam a registar um crescimento anual de dois dígitos, com um aumento de 13% em relação ao ano passado.”Na Bay of Plenty, a atividade de vendas aumentou, disse Kerr.“A confiança está a regressar, com os ‘dias para vender’ novamente abaixo dos 50. Dada a média de longo prazo de cerca de 50, é uma mudança positiva. Os preços na Baía caíram apenas 2% ao longo do ano e 15% em relação ao pico de 2021.”Em Northland, as descidas dos preços das casas diminuíram para 7 por cento e a actividade de vendas foi mista.“Ainda não vimos um retorno convincente”, disse ele. “Cuidado durante a primavera e o verão.”Liam Dann é editor geral de negócios da Arauto da Nova Zelândia. Ele é redator e colunista sênior e também apresenta e produz vídeos e podcasts. Ele se juntou ao Arauto em 2003.
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