Scott Scoullar, executivo-chefe da Summerset, anunciou hoje que o segundo maior negócio listado de vilas de aposentados da Nova Zelândia aumentou a receita total, o lucro subjacente, as reavaliações e o lucro líquido em um forte resultado para o ano inteiro. Numa crise do mercado imobiliário, como pode O Grupo Summerset – perdendo apenas para a Ryman Healthcare em termos de tamanho – tem sucesso quando outros não o têm? O executivo-chefe baseado em Wellington respondeu a algumas perguntas importantes sobre o negócio e os resultados até 31 de dezembro de 2023.
Como pode Summerset desafiar o mercado imobiliário aumentando as receitas e os lucros numa recessão?
É uma combinação e se resume a uma demanda muito forte pelo produto. As pessoas têm espaços verdes, estradas largas, hortas e campos de golfe. O ambiente é adorável e trabalhamos duro para isso. A segunda coisa é que tentamos fazer com que seja um ambiente onde os residentes vivam nas suas próprias casas e a aldeia seja deles. Isso é diferente do que alguns outros operadores fazem. Nós nos beneficiamos de uma ampla diversificação geográfica e da entrega de produtos nesses locais. Os neozelandeses podem escolher entre essas 15 aldeias. Isso não está relacionado ao mercado residencial. Quando as pessoas querem entrar, é diferente do que o mercado imobiliário está fazendo.
O preço das unidades varia de US$ 350 mil a US$ 1 milhão ou mais.
Qual é o tempo médio de permanência dos residentes em uma Summerset Village?
Numa unidade independente, seriam oito anos. Em um apartamento, praticamente a mesma coisa. Em um apartamento com serviços, seriam cerca de três anos. Numa cama de hospital, seria de um a dois anos.
Qual é a situação da dívida total – títulos bancários e de varejo?
Isso equivale a US$ 1,4 bilhão, com uma taxa de juros média ponderada de 5%. Nós protegemos fortemente nossa dívida, então ela tem um prazo muito mais longo. Não estamos expostos a taxas flutuantes e ao prazo mais curto.
Quanto você recebe e quanto tempo permanecerá no emprego?
Ganhei US$ 1,1 milhão em 2023. Em 2022 ganhei US$ 937.000 e em 2021 US$ 1,6 milhão. Quanto tempo vou ficar – isso é indefinido. Gosto muito do papel e do desafio e, para ser sincero, é uma alegria poder fazer algo que agrega valor aos neozelandeses. Estou na função há apenas três anos e na organização há 10 anos.
Summerset também está olhando para Queensland e também para Victoria
Estamos começando a pensar em compras em Queensland. Não necessariamente Brisbane, mas certamente qualquer coisa, desde Sunshine Coast até Gold Coast. Existem muitas oportunidades em grandes áreas. O número de pessoas que vivem em vilas de aposentados é baixo em comparação com o que vemos na Nova Zelândia. O mercado de preços de casas é comparável e talvez tenha um desempenho melhor do que Melbourne e Victoria. Se você olhar para os preços médios das casas, é equivalente ou à frente de Melbourne e Victoria.
Suas reavaliações subiram, por que quando outros listados estão em baixa?
Obviamente, parte disso é impulsionado por nós e pelo nosso investimento na construção de novos produtos. Adicionamos muito ao estoque no ano de 2023. Em termos de valor das unidades, obtivemos um aumento de avaliação de US$ 160 milhões associado às novas unidades que construímos no ano de 2023.
Por que você não é atingido por custos crescentes, como, por exemplo, o Fletcher Building, onde preços do aço acertá-los com força no NZICC?
Temos relacionamentos bastante maduros com empreiteiros do setor de construção. Muitas vezes temos materiais de construção vinculados a um contrato plurianual, por exemplo, Pink Batts, madeira, carpete. Teremos preços travados em contratos de dois, três a quatro anos. Muitas vezes temos contratos plurianuais com fornecedores onde existe um aumento de custos acordado, mas que pode ser num nível definido. Não vamos ao mercado a cada três ou seis meses.
Por que vocês não pagam aos enfermeiros tanto quanto as taxas do conselho distrital de saúde?
Na maioria das vezes pagamos de forma semelhante aos DHBs. Mas, haverá diferenças de tempo entre o momento em que os DHB aumentarão as taxas salariais dos enfermeiros e quando poderemos aumentar as taxas. O desafio é que os leitos de cuidados são financiados pelo Whata Ora e pagamos apenas um determinado valor às enfermeiras. O desafio é como repassar os aumentos de financiamento aos enfermeiros. Às vezes, os nossos enfermeiros recebem salários mais baixos do que num DHB. Às vezes pagamos mais caro aos enfermeiros, embora não tenhamos recebido financiamento para isso. É um pouco como a Apollo 13 quando eles disseram “Houston, nós temos um problema”. Os cuidados aos idosos são significativamente subfinanciados. Estaríamos tendo perdas em todos os leitos de cuidados neste momento.
Onde Ryman está vendendo e desativando cinco sites, você não é. Por que?
Não compramos sites grandes que exigem muito capital. Apenas um ou dois dos locais em que estamos construindo são de alta densidade e intensivos em capital, como os de Ryman.
Quais princípios básicos estão permitindo que você tenha sucesso?
Nossos principais princípios são funcionários altamente engajados e residentes satisfeitos. Do ponto de vista do pessoal, estamos entre os 25% melhores do mundo em termos de pontuações de envolvimento do nosso pessoal no setor da saúde. Eles gostam de seu ambiente de trabalho. Os residentes têm 95% de satisfação dos clientes, fazendo essas recomendações aos amigos. Estamos orgulhosos de que tantas pessoas gostem de viver nas nossas aldeias. Cerca de 1.600 funcionários receberam um voucher de US$ 250 no ano passado para ajudar com a inflação e para pagar as contas antes do Natal.
Anne Gibson foi a Arauto Editor de propriedades da empresa por 24 anos, ganhou muitos prêmios, escreveu livros e cobriu propriedades extensivamente aqui e no exterior.
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