Não sabe o que fazer com o acordo da Reading Cinema que dividiu Wellington? Quer saber qual é o negócio? Georgina Campbell explica os argumentos a favor e contra o plano. O acordo é para a Câmara Municipal de Wellington comprar o terreno abaixo do cinema por US$ 32 milhões. Reading usaria esse dinheiro para reconstruir o prédio, que está fechado desde 2019 devido ao risco de terremoto. A intenção é incentivar a Reading International a reabrir o prédio mais cedo ou mais tarde e evitar que seja uma monstruosidade no coração da cidade. O conselho então arrendaria o terreno para Reading sob um contrato de arrendamento perpetuamente renovável de 21 anos.
O acordo deixará os contribuintes sem dinheiro? O plano foi descrito como fiscalmente neutro para os contribuintes porque o aluguel anual de Reading seria calculado para cobrir os custos do município, incluindo o serviço da dívida e outras taxas. Quando se trata do que mais estes “custos” poderiam incluir, o município usa uma linguagem vaga nos seus termos comerciais, presumivelmente no caso de haver alguma surpresa: “Além disso, qualquer outro montante, ou ajuste, para convencer o município de que o arrendamento é fiscalmente neutra em relação a ele”.
O conselho está considerando vender alguns de seus arrendamentos de terrenos existentes para financiar a compra do terreno por US$ 32 milhões. Aqueles que se opõem ao acordo estão preocupados que isso possa resultar numa venda relâmpago de arrendamentos de terrenos sem qualquer reflexão estratégica dada ao custo de oportunidade, para não mencionar a ótica de vender ativos municipais para financiar uma empresa multinacional.
Existem mais de 60 arrendamentos de terrenos na carteira do município, com um valor de mercado de 245 milhões de dólares, proporcionando ao município um rendimento anual de 9,8 milhões de dólares. O prefeito de Wellington, Tory Whanau, diz que o acordo de Reading é uma solução extremamente boa. O conselho propõe vender estes arrendamentos terrestres de qualquer maneira, juntamente com a sua participação de 34% no aeroporto, como parte do seu próximo orçamento de 10 anos.
Já foi acordado que o produto de qualquer venda não seria usado para pagar dívidas ou financiar despesas operacionais. Em vez disso, o dinheiro seria reinvestido num novo fundo de investimento perpétuo. O Conselho Distrital de New Plymouth possui um desses fundos, que teve um retorno anual médio de 7,9% nos últimos cinco anos.
Foi levantada a questão de saber se o acordo de Reading é fiscalmente neutro, uma vez que o município está a abrir mão das receitas de arrendamento dos arrendamentos de terrenos e está a vendê-los a favor de um arrendamento de terrenos com rendimentos de aluguer que apenas cobrem os custos do município. Mas a análise dos números no acordo de Reading baseia-se no empréstimo de 32 milhões de dólares por parte do município para pagar o terreno e os custos associados ao serviço dessa dívida. Se o município decidir saldar essa dívida através da venda de outros arrendamentos de terrenos, não terá mais os mesmos custos, mas ainda receberá o mesmo valor de aluguel de Reading, compensando qualquer perda de receita. Poderá, no entanto, haver um custo de oportunidade em não colocar os 32 milhões de dólares diretamente num fundo de investimento perpétuo com um retorno de cerca de 8 por cento, se for isso que o município decidir fazer com os seus outros arrendamentos de terrenos.
Por que o município não obtém ganho de capital nas terras do cinema? Certamente existe um custo de oportunidade quando se trata da eventual revenda do terreno. Isso porque, durante os primeiros 10 anos do arrendamento, Reading pode recomprar o terreno do município pelo preço de compra original de US$ 32 milhões. Isso significa que o município não obtém nenhum ganho de capital com terras que quase certamente terão aumentado de valor ao longo desse período. Após 10 anos, o município está livre para vender o terreno por um preço mais elevado. Os críticos do acordo chamam isso de bem-estar corporativo e de péssima aparência para o conselho. Aqueles que apoiam o plano afirmam que o conselho não é um fundo de hedge. Eles argumentam que o conselho está preocupado com os resultados cívicos neste caso, como tornar Courtenay Place vibrante e movimentada novamente, em vez dos financeiros. Também incentiva o Reading a investir e dar o pontapé inicial, porque sabe que irá capturar todo o aumento de valor criado pelo desenvolvimento do site. O conselho receberá seu dinheiro de volta se o acordo fracassar? Os US$ 32 milhões do conselho serão liberados em duas parcelas. O primeiro é um depósito de US$ 6 milhões a ser pago quando um acordo formal for alcançado. Foi relatado que o negócio está cerca de 80% concluído. O projeto está essencialmente começando do zero em termos de reimaginar o futuro do edifício. Assim, o depósito deverá ser utilizado para trabalhos de pré-construção, como projeto de construção e obtenção das autorizações necessárias no prazo de dois anos. Reading também precisa obter dinheiro para sua parcela dos custos dentro deste prazo. O depósito é totalmente reembolsável caso o acordo formal não seja incondicional ou seja rescindido. Isto será apoiado por uma garantia bancária sob demanda de um grande banco da Nova Zelândia aprovada pelo conselho. O município terá de estar satisfeito com uma série de condições, essencialmente os seus resultados financeiros, antes de pagar os restantes 26 milhões de dólares. Estes incluem um acordo sobre os principais resultados do projeto e um plano de construção indicativo. O projeto incluirá acesso interno de pedestres através do edifício, fachada ativa e fachada no térreo em Courtenay Place, banheiros acessíveis ao público no térreo e uma viela temporária entre Reading Courtenay e Wakefield St. O pagamento de US$ 26 milhões é acompanhado do contrato de arrendamento, que contém cláusulas que permitem ao município tomar medidas legais caso o Reading deixe de cumprir alguma de suas obrigações, de acordo com os termos comerciais padrão. Espera-se que o prédio seja reaberto em 2027. Por que Reading não pode seguir sozinho? Documentos do Conselho afirmam que esta é uma oportunidade única para revitalizar o distrito de Courtenay Place que não abre precedentes. Reading pode ser considerado um caso especial porque o antigo cinema é um edifício muito grande, outrora muito utilizado e numa área da cidade em dificuldades. Alguns vereadores veem Reading como o primeiro passo em um programa mais amplo para ajudar outros proprietários de edifícios e um exemplo do tipo de parceria público-privada que Wellington precisa. O antigo pub Molly Malones é outra monstruosidade de Courtenay Place, sujeita a terremotos, que está vazia desde 2015. O hotel Amora, nas proximidades, também está vazio há anos devido a problemas de terremoto. No entanto, o município não pode dar-se ao luxo de reforçar todos os edifícios propensos a terremotos que possui, muito menos os de outras pessoas. Este é o mesmo conselho que está sob tanta pressão financeira que ponderou brevemente cortes no horário de funcionamento das piscinas e das bibliotecas. O problema dos edifícios propensos a terremotos só vai piorar, com centenas de prazos de reforço a expirar nos próximos anos. Por que esses proprietários não deveriam agora esperar um tratamento semelhante ao de Reading para garantir que permaneçam abertos? Quer você goste ou não do acordo, quer faça sentido ou não, uma pergunta permanece: por que Reading não pode se dar ao luxo de realizar este projeto sozinho?
O Arauto fez esta pergunta à Reading International, mas não obteve resposta. Esta é a realidade de uma empresa multinacional que não presta contas aos contribuintes de Wellington da mesma forma que o conselho municipal. Georgina Campbell é uma repórter que mora em Wellington e tem interesse particular no governo local, transportes e questões sísmicas. Ela ingressou no Herald em 2019, depois de trabalhar como jornalista de radiodifusão.
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