Trabalhadores da construção civil instalam um novo telhado em um canteiro de obras. Foto / Imagens Getty
Desenvolvedores de primeira viagem estão abrindo caminho para novas casas em Auckland, aumentando o temor de um desastre do tipo novas casas com vazamento na cidade.
Especialistas do setor alertam que “cowboys” no comércio estão usando materiais de qualidade inferior e quebrando
códigos de construção para maximizar os lucros.
Eles dizem que o aumento de residências em Auckland está sob pressão devido a fortes aumentos no custo de mão de obra e materiais de construção e atrasos causados pelo bloqueio da Covid-19, e alertam que a “tempestade perfeita” pode levar a um aumento no número de residências mal construídas por amadores construtores e desenvolvedores.
A preocupação é que no atual mercado aquecido, compradores desesperados estão abocanhando casas que nem mesmo têm um Certificado de Código de Conformidade.
Nick Goodall, chefe de pesquisa da CoreLogic, analistas de dados imobiliários, disse que as pressões sobre os preços do mercado podem levar os desenvolvedores a optar pelo uso de materiais de qualidade inferior.
“Essa é a fase dois dos edifícios com vazamento”, disse Goodall, referindo-se ao escândalo de construção multibilionária que resultou na construção de milhares de casas abaixo do padrão em Auckland entre 1988 e meados dos anos 2000.
“É obviamente importante que tenhamos os controles e balanços certos dos conselhos que fazem as inspeções para garantir que tudo esteja de acordo com o padrão.”
John Tookey, professor de gerenciamento de construção na AUT, disse que enquanto os “grandes” estavam fazendo tudo certo, alguns desenvolvedores menores estavam ignorando os processos adequados.
Ele disse que as mudanças no Plano Unitário de Auckland resultaram em uma explosão de construções de média densidade em seções suburbanas. Nos últimos 12 meses, houve um aumento acentuado nas vendas de propriedades com potencial de desenvolvimento em Auckland, com os desenvolvedores frequentemente pagando milhões de dólares em vez de CV.
“Você tem construtores de cowboys ou desenvolvedores de cowboys que estão agarrando qualquer coisa que tenha uma quantidade vaga de localização e aproveitando o fato de que tem uma grande seção”, disse Tookey.
Ele disse que a qualidade das construções na Nova Zelândia era mista.
“Com algum [new builds] é o caso de entrar, sair, receber o pagamento. Esses construtores tendem a construir de acordo com o Código de Construção, que é o padrão mínimo legalmente aceitável. Não é alto em comparação com outros países da OCDE.
“Existem todas essas empresas de construção que surgiram e constroem essas casas. Quem está realmente construindo-as no local? São pessoas qualificadas?
“Vimos isso acontecer em Canterbury após os terremotos. As empresas de construção se espalham tão pouco porque estão tão ocupadas construindo que seu pessoal qualificado não está necessariamente no local, supervisionando como deveria.”
É um sentimento compartilhado por Steve Evans, CEO da maior empresa de construção de casas da Nova Zelândia, a Fletcher Residential, que disse que o processo de consentimento em Auckland não era o problema – a fragmentação no setor era.
“As pessoas dizem que os conselhos são muito lentos [but] a resposta que você normalmente obtém do conselho está diretamente alinhada com a qualidade da documentação que você fornece ao conselho e com a qualidade da construção “, disse ele.
“Há histórias de pequenos construtores que dependem do Conselho de Auckland para fazer o controle de qualidade por eles. Eles passam por quatro ou cinco inspeções de um elemento de uma casa porque não acertam na primeira. Você não pode culpar o conselho por isso, você culpa os construtores. “
Evans disse que a proliferação de pequenos desenvolvedores é um risco.
“Um dos problemas desta indústria é que as barreiras de entrada são tão pequenas que você pode terminar seu aprendizado de carpintaria e criar uma empresa de construção com eficácia. Muitos grandes construtores são franquias [and] não tem aquela consistência que nós temos.
“Uma pessoa pode construir uma casa, fechar um negócio e começar um novo amanhã, e é inevitável que o conselho seja o responsável pelo reparo dessa casa. Os conselhos são os guardiões da qualidade e levam esse papel a sério.”
Ele exortou os conselhos a não cederem a pressões para apressar os consentimentos.
“O conselho não deve aceitar a má qualidade e, na minha opinião, deve penalizar aqueles que não estão entregando essa qualidade.”
O corretor imobiliário e ex-incorporador Paul Lochore disse que o plano unitário abriu as comportas para pequenos incorporadores, muitos dos quais buscavam financiamento no exterior e importavam seus próprios materiais de construção.
“Vemos uma pequena mãe estranha e desenvolvedores por aí. Mas, francamente, eles estão puxando os cabelos porque não conseguem materiais. Não conseguem financiamento.”
Ele disse que o plano unitário permitiu que os desenvolvedores construíssem viveiros de coelhos com poucas amenidades para um estilo de vida de qualidade e sem áreas ao ar livre para as crianças brincarem.
“A qualidade do edifício é chocante”, disse ele.
LEIAMAIS
John Gray, presidente da Associação de Proprietários e Compradores de Casa da Nova Zelândia, disse que, embora a Lei da Construção e o Código de Construção tenham tornado as regras mais rígidas desde o desastre dos edifícios com vazamento, os vaqueiros ainda estavam operando.
Ele citou um exemplo recente de uma propriedade abaixo do padrão que estava sendo leiloada durante o bloqueio.
“O jovem casal [who had contacted us] não foi capaz de inspecionar a propriedade, mas foi capaz de tirar algumas fotos do exterior. As fotografias me horrorizaram “, disse Gray.
“O revestimento de metal foi mal instalado. Por exemplo, um suporte de downpipe foi aparafusado através do revestimento e no rodapé, fechando a cavidade.”
As fotos mostravam outro problema em que uma seção inteira de revestimento havia sido fixada de forma que não havia cavidade atrás dela.
“Havia também uma lacuna muito grande abaixo de uma das janelas, onde eles tentaram preenchê-la com espuma em expansão. Isso foi o suficiente para mim”, disse ele.
A casa foi vendida por mais de US $ 1,8 milhão, apesar de não ter nenhum certificado de conformidade com o código.
“Isso é um pouco preocupante, visto que não há garantia de que o CCC será emitido quando o desenvolvedor antecipar que será”, disse Gray.
“Isso leva ao risco de que, se o comprador estiver contando com o financiamento da hipoteca e houver um atraso na venda, a aprovação do financiamento pode expirar e não ser renovada pelo provedor da hipoteca. Isso obviamente coloca em risco o depósito do comprador.”
Gray pediu maiores controles sobre a qualidade dos materiais de construção usados na construção de novas casas. Ele alegou que muitos pequenos importadores estavam simplesmente trazendo os materiais de que precisavam em um contêiner e muitos construtores estavam comprando produtos abaixo do padrão online.
É uma questão que preocupa o Governo. O projeto de emenda para sua construção (produtos e métodos de construção, componentes modulares e outros assuntos) recebeu aprovação real em junho. O Ministério de Negócios, Inovação e Emprego (MBIE) está atualmente trabalhando na regulamentação que acompanha a nova lei.
Uma revisão de Branz sobre os problemas de qualidade de construção em 2018 descobriu que os defeitos de construção não são incomuns na Nova Zelândia.
“Problemas de qualidade de construção não são incomuns na Nova Zelândia ou em outras jurisdições, e uma série de fatores resultam em defeitos. As causas mais comuns são mão de obra deficiente, erro de construção, falhas e falhas de material, coordenação deficiente entre negócios, projeto deficiente ou erros de procedimento.
“Esses erros ocorrem no contexto de uma indústria de construção fragmentada, processos de produção exclusivos, produtos complexos, um mercado dinâmico, falta de fluxo de informações entre os membros da indústria e falta de padronização de produtos”, observou o relatório.
Nos 24 meses até junho de 2021, o número de autorizações emitidas para novos edifícios residenciais na Nova Zelândia atingiu um pico de pouco mais de 80.000.
A maior parte das autorizações de novas moradias são para Auckland. A contagem da cidade para os 12 meses até junho de 2021 – 19.036 – aumentou quase 30 por cento em relação ao mesmo período do ano anterior.
Em Auckland, houve um aumento acentuado nas autorizações de construção de apartamentos e moradias desde 2014, com o número de autorizações de moradias na cidade perto de ultrapassar as de moradias autônomas nos últimos 24 meses.
-Um telhado
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