OPINIÃO:
Os preços dos imóveis hoje são equivalentes aos preços do pão? É uma pergunta que foi feita recentemente por um líder sindical na Alemanha, onde houve uma pressão para apreender aluguel de propriedade de uma empresa
unidades e colocá-las em propriedade pública. Muitas cidades holandesas querem proibir os investidores de comprar casas baratas para alugar.
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O partido governante da Coreia do Sul levou uma surra nas eleições para prefeito por não conseguir impedir o aumento de 90 por cento no preço médio de um apartamento em Seul. O presidente da China, Xi Jinping, fez da habitação a preços acessíveis uma grande parte de seu tema comum de prosperidade, dizendo que a habitação é “para se viver, não para especular”.
Sabemos que os preços das casas estão inflados em muitos lugares. Mas um novo estudo do McKinsey Global Institute, que contabiliza os balanços de 10 países que representam 60 por cento da receita global (Austrália, Canadá, China, França, Alemanha, Japão, México, Suécia, Reino Unido e Estados Unidos) , tem alguns números impressionantes sobre quanto dinheiro está investido no mercado imobiliário e por quê.
O estudo, intitulado “A ascensão e ascensão do balanço global”, analisou os ativos reais, ativos e passivos financeiros detidos por famílias, governos, bancos e sociedades não financeiras. Ele descobriu que dois terços do patrimônio líquido estão armazenados em imóveis residenciais, corporativos e governamentais, bem como em terrenos. Apesar de toda a conversa sobre digitalização, parece que os tijolos e a argamassa são os novos tijolos e argamassa.
Como isso aconteceu? E quais são as implicações?
O estudo da McKinsey encontrou uma forte correlação inversa entre o patrimônio líquido em relação ao produto interno bruto e as médias móveis de cinco anos das taxas de juros nominais de longo prazo. Os autores acreditam que a queda das taxas de juros desempenhou um papel decisivo na elevação dos preços dos ativos de todos os tipos, mas principalmente dos preços dos imóveis. A oferta restrita de terrenos, questões de zoneamento e mercados habitacionais excessivamente regulamentados também ajudaram a elevar os valores. O resultado é que os preços das casas triplicaram em média nos 10 países.
As ramificações são preocupantes. Para começar, os valores dos ativos estão agora quase 50 por cento mais altos do que a média de longo prazo em relação à receita. O patrimônio líquido e o PIB têm tradicionalmente movido em sincronia um com o outro no nível global, com alguns desvios específicos de cada país. Agora, riqueza e crescimento estão completamente desconectados. É claro que isso está por trás de grande parte da raiva populista na política de hoje. Moradias a preços acessíveis, em particular, tornaram-se um grito de guerra para os millennials que não podem comprar casas e começar uma família tão cedo quanto a geração anterior.
Isso, por sua vez, gera um vento contrário ao crescimento do consumo, já que eles também não estão comprando todas as coisas que você coloca em uma casa. Mas também alimenta a inflação dos aluguéis, já que muitas pessoas não têm dinheiro para comprar. Isso apóia a ideia de que podemos estar entrando na era da estagflação dos anos 1970.
Grande parte da desconexão entre riqueza e crescimento decorre de muito dinheiro no mercado imobiliário. Mas outro aspecto do problema é que simplesmente não há dinheiro suficiente indo para lugares mais produtivos economicamente. Enquanto os preços mais altos dos ativos foram responsáveis por cerca de três quartos do crescimento do patrimônio líquido de US $ 150 trilhões ($ 212,3 t) em 2000 para US $ 500 t em 2020, a poupança e o investimento representaram apenas 28 por cento do aumento nos balanços.
Considerando que investimentos como infraestrutura, equipamentos industriais, maquinários e intangíveis são o que realmente impulsionam a produtividade e a inovação, isso é uma notícia muito ruim. Com exceção da China e do Japão, os ativos não imobiliários representavam uma parcela menor do total de ativos reais nos 10 países hoje do que há 20 anos. Além do mais, apesar do fato de o comércio digital e os fluxos de informação terem crescido exponencialmente ao longo desse tempo, os intangíveis representam apenas 4% do patrimônio líquido.
Isso pode ser porque, como observam os autores, “para seus proprietários, em sua maioria corporativos, o valor dos ativos intangíveis deve diminuir rapidamente devido à obsolescência e à competição, mesmo que seu valor para a sociedade possa ter uma vida útil muito mais longa”. Isso é um pouco como um jogo de números. O estudo observa que, ao remover qualquer depreciação da amortização da medição dos intangíveis nos últimos 20 anos, você quadruplicaria seu valor (o que pode na verdade justificar os preços das ações de certas ações de tecnologia aparentemente espumosas).
Ainda assim, com toda a conversa sobre blockchain, criptomoeda e big data, é bastante surpreendente que a maior parte da riqueza do século 21 ainda viva na classe de ativos mais antiga de todas: tijolos e argamassa. Que lições devemos tirar disso? Em primeiro lugar, parece cada vez mais claro que as taxas de juros baixas não contribuíram muito para o investimento empresarial. Em segundo lugar, e de forma mais encorajadora, os grandes programas de gastos do governo da era pós-Covid apresentam uma nova oportunidade de tentar injetar dinheiro em setores mais produtivos, o que poderia, em última instância, trazer riqueza e crescimento de volta ao alinhamento.
Terceiro, moradias populares são a questão econômica mais urgente do momento. A mobilidade impulsionada pela tecnologia e o aumento da flexibilidade de trabalho na era pós-pandemia podem aliviar parte da pressão. Mais provavelmente, precisaremos repensar o zoneamento urbano e encorajar mais densidade, como a Califórnia já fez. Teremos também que encontrar maneiras de tributar a propriedade com base em alguma combinação de valorização do capital, mas também da renda, de modo a não penalizar os aposentados. Somente consertando a habitação podemos reequilibrar nosso livro-razão global.
Escrito por: Rana Foroohar
© Financial Times
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