Sob o governo do prefeito Bill de Blasio, a cidade de Nova York mudou para transformar bairros e criar espaço para moradias populares de extrema necessidade em comunidades com concentrações significativas de residentes negros e latinos. Como em muitas outras cidades americanas, áreas brancas e ricas pareciam fora de alcance, mesmo com a explosão populacional, os aluguéis disparando e o número de moradores de rua aumentando.
Mas, à medida que seu governo entra em suas semanas finais, o prefeito busca uma abordagem diferente e politicamente desafiadora que pode remodelar o futuro da habitação em uma cidade onde a distância entre os que têm e os que não têm aumentou.
Na terça-feira, a Câmara Municipal está prestes a considerar a primeira de duas propostas que podem trazer milhares de novas casas – incluindo muitas a preços acessíveis – para bairros relativamente brancos e ricos.
O primeiro plano que a Câmara Municipal irá considerar é um dos mais abrangentes do Sr. de Blasio. O alvo é Gowanus, um antigo nexo da indústria pesada que agora está situado entre as comunidades de brownstone mais ricas do Brooklyn. O segundo, que o Conselho deve votar no próximo mês, tem como alvo o SoHo, em Lower Manhattan, um bairro nobre conhecido por suas butiques chiques e ruas de paralelepípedos.
Ambos os planos dependem fortemente de projeções otimistas sobre quantas casas a preços acessíveis seriam realmente construídas e, mesmo em um cenário ideal, podem não fazer o suficiente para conter a crise habitacional da cidade. Eles atraíram a oposição de grupos em cada comunidade que questionam as premissas e os motivos da cidade.
Em Gowanus, alguns residentes temem que encorajar um grande desenvolvimento perto de um dos cursos de água mais poluídos da cidade seja ambientalmente irresponsável. No SoHo, os vizinhos preocupam os varejistas de redes e um influxo de prédios comerciais pode apagar o caráter da área.
Mas o foco nesses bairros representa uma mudança notável para Nova York, uma das grandes cidades mais caras e segregadas do país. A pandemia apenas agravou a crise, deixando muitas pessoas sem empregos e lutando para pagar o aluguel.
“São grandes negócios”, disse de Blasio em uma entrevista coletiva recente, acrescentando que espera que os dois planos sejam aprovados. “Este é um grande momento. E o que diz é: esta é uma cidade comprometida com o tipo certo de desenvolvimento. ”
Os planos destacam um enigma incomum para Nova York: mesmo em uma das cidades mais densas do país, onde novas torres residenciais parecem surgir constantemente, ainda não há moradias suficientes, especialmente para os residentes de renda mais baixa.
Entre 2000 e 2017, a cidade de Nova York adicionou 643.000 novos empregos, mas permitiu apenas cerca de 390.000 novas unidades habitacionais, de acordo com os números da cidade. Quase um terço das famílias na cidade gaste pelo menos metade de sua renda com aluguel, de acordo com uma pesquisa habitacional de 2017.
Isso deixa duras batalhas sobre quais bairros deveriam assumir mais responsabilidade.
O Sr. de Blasio confiou no rezoneamento – mudando as regras do tipo e quantidade de desenvolvimento permitido em uma área – como uma peça-chave para lidar com a crise habitacional. Mas seus esforços de rezoneamento bem-sucedidos até agora foram todos em partes de Manhattan, Brooklyn, Queens e Bronx, que são de baixa renda e têm relativamente poucos residentes brancos, alimentando temores sobre a gentrificação e o deslocamento.
Os planos em Gowanus e SoHo também ilustram a complexidade do que é considerado acessível. Em Gowanus, o plano inclui um desenvolvimento de 950 unidades que é classificado como “totalmente acessível”. E enquanto 50% de suas unidades seriam acessíveis, em média, para famílias de três pessoas que ganham $ 51.200 por ano, outros 40% das unidades poderiam ser reservadas para famílias que ganham $ 81.920 a $ 122.880 por ano.
Os padrões de zoneamento histórico reforçaram a segregação em muitas cidades americanas, deixando muitos bairros desejáveis próximos a distritos comerciais ou transporte público fora do alcance de muitos residentes.
O predecessor de de Blasio, Michael R. Bloomberg, fez o rezoneamento de grandes áreas da cidade e aumentou a densidade nos bairros negros e latinos, enquanto reduziu nos bairros brancos, disse Ingrid Gould Ellen, diretora do Furman Center da New York University e um centro urbano professor de planejamento da universidade.
“Isso tem acontecido na cidade e é algo que acontece muitas vezes politicamente nas comunidades de todo o país”, disse ela.
Mas, nos últimos anos, algumas autoridades eleitas usaram o legado racista do zoneamento para fazer esforços mais amplos por mais densidade em muitos bairros, incluindo áreas mais ricas e brancas, disse Emily Hamilton, pesquisadora sênior do Mercatus Center da George Mason University, que estuda os regulamentos de uso da terra.
Em 2018, a Câmara Municipal de Minneapolis votou para eliminar o zoneamento unifamiliar e permitir estruturas residenciais com até três unidades habitacionais – como duplexes e triplexes – em cada bairro. Este ano, autoridades municipais em Berkeley, Califórnia, também votou para acabar com a família zoneamento.
Em Nova York, o prefeito eleito, Eric Adams, disse que também apoiaria o rezoneamento das partes mais ricas da cidade para permitir moradias mais acessíveis e é a favor dos planos Gowanus e SoHo.
“Precisamos olhar para aquelas vacas sagradas como o SoHo e outras partes da cidade onde usamos esses métodos para impedir a entrada de grupos”, disse Adams em outubro no “The Ezra Klein Show”.
Barika Williams, diretora executiva da Association for Neighborhood and Housing Development, uma coalizão de organizações habitacionais, disse que a crise habitacional era “algo que todos nós precisamos enfrentar e enfrentar e deveríamos olhar para cada bairro de New Cidade de York. ”
Embora a cidade tenha citado a necessidade de moradias mais acessíveis para gerar suporte para os planos Gowanus e SoHo, a dinâmica nos dois bairros não é a mesma.
Em Gowanus, uma limpeza massiva de seu canal notoriamente sujo tornou o desenvolvimento ainda mais atraente. O plano de desenvolvimento prevê parques e lojas e cerca de 8.000 unidades habitacionais – cerca de duas vezes mais do que o Hudson Yards, um empreendimento sofisticado no Far West Side de Manhattan. Aproximadamente 3.000 unidades seriam consideradas “acessíveis”.
Brad Lander, um vereador que representa partes de Gowanus e um dos principais proponentes do rezoneamento, disse que isso representa como a cidade poderia incorporar as prioridades da comunidade, como aumentar o financiamento para conjuntos habitacionais públicos existentes. A cidade concordou em gastar cerca de US $ 200 milhões em reparos e melhorias em dois conjuntos habitacionais públicos próximos à área de rezoneamento.
“Eu me sinto ótimo e acho que a comunidade se sente muito bem com esse rezoneamento”, disse ele.
Os oponentes, no entanto, questionam a sensatez de inaugurar tanto desenvolvimento em uma parte da cidade que está contaminada com poluentes há tanto tempo.
Debbie Stoller, que mora no bairro há 17 anos e faz parte de um grupo que luta contra o plano, destacou que o plano abre espaço para milhares de apartamentos de luxo e preços de mercado. Ela disse que foi uma dádiva para os incorporadores, que poderiam se beneficiar dos incentivos fiscais estaduais.
“Ninguém nesta comunidade é contra a ideia de criar moradias mais acessíveis em Gowanus, ou mesmo criar mais moradias em Gowanus”, disse ela.
As críticas ecoam as apresentadas no SoHo. O plano, que também inclui parte do bairro adjacente NoHo, permitiria 3.200 apartamentos adicionais nos próximos 10 anos, incluindo aproximadamente 800 unidades acessíveis em uma área que tinha menos de 8.000 residentes no censo de 2010. O plano também permitiria mais desenvolvimento comercial, incluindo escritórios e varejo.
Alguns residentes do SoHo temem que o rezoneamento comercial aumente o número de varejistas da rede. E muitos dizem que mais desenvolvimento poderia acelerar a gentrificação em comunidades vizinhas como Chinatown.
“Precisamos ter como alvo as comunidades afluentes brancas para construir moradias populares, para construir equidade e diversidade”, disse Christopher Marte, que concorreu com sucesso para a cadeira do Conselho da Cidade representando Lower Manhattan, incluindo SoHo, fazendo campanha contra o rezoneamento. “Eu acredito que este plano fará o oposto disso.”
Carlina Rivera e Margaret Chin, as duas conselheiras que atualmente representam a área de rezoneamento cujo apoio é fundamental para sua passagem, disseram em um declaração de que era importante que o SoHo e o NoHo “gerassem sua parcela justa de moradias populares”, mas disseram que ainda estavam trabalhando com a cidade para refinar o plano.
De acordo com as regras implementadas por de Blasio, os incorporadores devem reservar uma porcentagem modesta de unidades residenciais como casas a preços acessíveis na área de rezoneamento. Mas se os desenvolvedores farão isso depende significativamente de sua capacidade de aproveitar as vantagens de incentivos fiscais, alguns dos quais devem expirar no próximo ano, disse Eric Kober, um membro sênior do Manhattan Institute.
Kober disse que apoiava a aprovação dos planos, observando que eles “produziriam algumas moradias”. Mas ele disse que nem todos os desenvolvedores podem fazer os números financeiros funcionarem, limitando a eficácia geral do programa de rezoneamento.
“Você não pode forçar nenhuma propriedade a fazer um investimento que perca dinheiro”, disse ele.
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