Os preços são os mesmos de cinco anos atrás em um subúrbio. É um bom momento para comprar?
Às vezes, pode parecer que é o destino manifesto que os preços das casas na Nova Zelândia subam – mas há um subúrbio onde os preços estagnaram nos últimos cinco anos.
O valor médio de $ 564.300 das casas de Auckland Central é o mesmo de 2018, com seu crescimento de zero por cento classificando-o como o mercado imobiliário de pior desempenho do país, disseram analistas da CoreLogic.
Todos os outros subúrbios ou cidades experimentaram pelo menos algum crescimento de capital nos últimos cinco anos.
Juntando-se ao CBD de Auckland como o subúrbio de pior desempenho estão os outros pontos quentes de apartamentos da cidade, Newmarket com crescimento de capital de apenas 4,6 por cento e Grafton com crescimento de 6,2 por cento.
Anúncio
O economista-chefe da CoreLogic, Kelvin Davidson, disse que três anos de baixa imigração e viagens turísticas internacionais atingiram o mercado de apartamentos de Auckland.
“Os apartamentos atendem a esse tipo de mercado para estudantes e hóspedes do Airbnb”, disse ele.
“Sem essa demanda, houve essa pressão de preço e as pessoas não teriam tanta confiança de que poderiam obter um retorno sobre essas propriedades se não pudessem alugá-las – isso se reflete nos preços fixos”.
Davidson disse que Auckland Central e o mercado de apartamentos são uma parte única do mercado imobiliário do país.
Anúncio
Os preços das casas em Auckland estão em uma montanha-russa nos últimos anos, disparando após o início da pandemia de Covid e caindo novamente nos últimos 12 meses.
Scott Dunn, especialista em apartamentos da agência imobiliária City Sales, disse que o mercado de apartamentos de Auckland também aumentou levemente nos últimos cinco anos, apenas para cair de preço nos últimos 12 meses.
Mas, ao contrário do mercado imobiliário, a pandemia inicial de Covid e o fechamento das fronteiras atingiram o mercado de apartamentos.
“Foi um verdadeiro choque para o sistema, quantos inquilinos perdemos na Covid”, disse ele.
Ele disse que enquanto os inquilinos nos subúrbios tendem a ser famílias e residentes Kiwis, muitos inquilinos na cidade são tipicamente estudantes internacionais ou portadores de visto de trabalho.
Quando as fronteiras fecharam, metade dos inquilinos do Auckland Central foi embora, disse ele.
Com a maioria dos apartamentos CBD de propriedade de investidores, os proprietários tiveram dificuldade em encontrar inquilinos, reduzindo o aluguel e o rendimento que ganhavam e, por sua vez, reduzindo os preços dos apartamentos, disse Dunn.
Pete Evans, diretor nacional da Colliers e especialista em desenvolvimento de propriedades residenciais, disse que outro impacto da pandemia no CBD de Auckland foi a pressão sobre o varejo.
Fronteiras fechadas e bloqueios prejudicaram os negócios de varejo e potencialmente reduziram parte da vitalidade e atração da vida no centro da cidade, disse ele.
No entanto, apesar dos problemas enfrentados pelo mercado de apartamentos, Davidson, da CoreLogic, disse que os preços dos imóveis em Auckland Central podem aumentar nos próximos anos, com o retorno de estudantes internacionais e migrantes.
Anúncio
“O Auckland Central pode realmente se sair um pouco melhor nos próximos anos, porque de alguma forma pode ser subvalorizado”, disse ele.
No entanto, ele disse que a recuperação dos preços só ocorreria se não houvesse uma grande oferta de novos apartamentos CBD prestes a serem lançados no mercado.
Evans da Colliers concordou, dizendo que não acreditava que houvesse um grande número de novos projetos de apartamentos da CBD em andamento.
Dunn também previu que aqueles que compram agora provavelmente verão algum ganho de capital nos próximos anos.
Mas ele também disse que muitos investidores se concentram tanto em rendimentos de aluguel ao comprar apartamentos CBD quanto em aumentos de valor.
Isso porque o CBD era diferente dos subúrbios, como Gray Lynn, que tinha muitas casas, enquanto qualquer aumento no estoque de novas moradias tendia a se mover lentamente, garantindo que não houvesse um excesso dramático de oferta de novas propriedades.
Anúncio
O CBD, por outro lado, poderia no futuro abrigar dezenas de milhares de apartamentos nos próximos anos, o que significa que a demanda por novas propriedades raramente é tão feroz quanto em outras partes da cidade.
Ele também indicou que o fluxo de estudantes internacionais para vagas vagas seria um pouco mais lento.
Isso ocorreu em parte porque a Auckland University estava envolvida na conclusão de milhares de novas suítes de acomodação para estudantes durante a pandemia de Covid, com Dunn sugerindo que essas novas propriedades provavelmente absorveriam parte da demanda dos alunos que retornavam nos próximos um ou dois anos.
Junto com os subúrbios de Auckland cheios de apartamentos, os subúrbios da periferia norte – incluindo Rosedale com um ganho de capital de 12 por cento em cinco anos, Albany Heights com 18 por cento e Brown’s Bay com 19 por cento – estavam entre os outros mercados de pior desempenho em a maior cidade do país.
Os subúrbios com melhor desempenho incluíram os subúrbios de praia mais ao norte, como Ōmaha com um ganho de 70%, Leigh com um aumento de 58% e Matakana com um aumento de 54%.
Discussão sobre isso post