Quando a Nova Zelândia entrou em bloqueio da Covid pela primeira vez em março do ano passado, os analistas imobiliários entraram em pânico, fazendo com que os preços das casas despencassem em até 10%.
Desta vez, ninguém parece estar soando
o alarme soa, embora o bloqueio de Auckland esteja se estendendo por mais tempo e a Covid pareça destinada a ficar entre nós na comunidade para sempre.
Então oque está acontecendo? Os preços das casas continuarão subindo para novas alturas? Quão altas irão as taxas de juros e como a Covid afetará o mercado?
Nossos especialistas em propriedades sacam suas bolas de cristal para dar dicas.
Situação pós-Covid
Quando a pandemia atingiu em março do ano passado, o mercado imobiliário de Auckland estava apenas recuperando força depois de três anos de estagnação, enquanto os preços da Nova Zelândia continuavam sua alta constante.
À medida que os países em todo o mundo mergulhavam no bloqueio, os trabalhadores eram demitidos e setores como o turismo paralisavam, com a maioria dos especialistas fazendo com que os preços das casas caíssem entre 5% e 10%.
“A expectativa de todos era de que um golpe tão grande para a economia naturalmente causaria uma queda no emprego”, disse Brad Olsen, principal economista da Infometrics.
“A ideia era que, se as pessoas perdessem o emprego, não conseguiriam ficar com a casa ou fazer os reembolsos, e isso as obrigaria a vender.”
No entanto, em vez de cair, os preços das casas dispararam no que tem sido chamado de o maior boom imobiliário desde meados dos anos 2000.
O preço médio das casas em Auckland atingiu US $ 1,2 milhão em agosto, alta de cerca de 26% desde o primeiro bloqueio em março do ano passado, informou o Real Estate Institute.
Os preços nacionais aumentaram em valores semelhantes, atingindo a mediana de US $ 850.000.
Baixas taxas de juros para empréstimos imobiliários – com o governo injetando dinheiro extra na economia para manter as pessoas empregadas – desempenharam um papel fundamental no aumento dos preços.
Taxa de juros
No entanto, o mercado imobiliário da Nova Zelândia atingiu um salto de velocidade na semana passada.
O Banco da Reserva elevou a Taxa de Caixa Oficial pela primeira vez em sete anos, passando de 0,25 por cento para 0,5 por cento.
E mais aumentos parecem prováveis, à medida que o Banco da Reserva tenta conter os custos crescentes da economia.
Isso indica que o OCR pode aumentar para cerca de 2 por cento na segunda metade de 2023.
Isso significa que os kiwis poderão em breve estar pagando muito mais juros sobre os empréstimos imobiliários – dinheiro que aumenta significativamente ao longo de um plano de reembolso de 30 anos.
Kelvin Davidson, economista-chefe de propriedades da analista CoreLogic, disse: “não é difícil imaginar” os empréstimos imobiliários populares de um ou dois anos chegando a 4% no final do ano que vem.
Economistas do banco Westpac há muito argumentam que as taxas de juros são altamente influentes para determinar se os preços das casas na Nova Zelândia sobem ou caem.
No entanto, Olsen, da Infometrics, disse que embora as taxas de juros mais altas provavelmente diminuam a demanda entre os compradores de imóveis, não é provável que causem um grande choque no mercado, uma vez que ainda estariam bem abaixo das taxas pré-Covid.
“Os bancos testaram as pessoas para garantir que ainda possam fazer pagamentos em patamares mais elevados, então não estamos tão preocupados quanto alguns com um choque massivo nos preços das casas”, disse ele.
Impacto da Covid
Mas e quanto ao impacto do bloqueio prolongado de Auckland, que agora parece provável que se espalhe para outras partes do país?
Atualmente, o mercado de trabalho está “apertado”, os salários estão começando a subir e os bloqueios não parecem estar causando perdas generalizadas de empregos, disse Olsen.
“As pessoas não estão perdendo seus empregos, ainda podem pagar suas casas, então para muitos há muito menos razão para vender.”
O consultor de hipotecas do Loan Market, Bruce Patten, disse que sua equipe tinha mais de 130 clientes perguntando se os bancos poderiam suspender o pagamento de juros sobre seus empréstimos imobiliários durante o primeiro bloqueio.
Nesse bloqueio, eles só tinham um cliente fazendo a solicitação.
O chefe de pesquisa da CoreLogic, Nick Goodall, acreditava que o setor imobiliário estava muito melhor configurado para operar remotamente esse bloqueio, dizendo que sua equipe notou um sinal precoce de que os corretores imobiliários estavam altamente ativos novamente.
O número de agentes que usam o software da CoreLogic para estimar o valor de novas casas prestes a serem colocadas à venda agora retornou aos mesmos níveis de antes do último bloqueio, disse ele.
Os investidores estão se afastando do mercado
Como os preços das casas dispararam este ano, o governo intensificou os esforços para encorajar os investidores imobiliários a mudarem de moradias para outros investimentos.
O objetivo era tentar desacelerar o crescimento do preço da casa e dar aos compradores de primeira casa uma chance melhor de conseguirem comprar.
As medidas governamentais incluíram atingir os investidores com novos impostos, tornando mais difícil para eles obter empréstimos de bancos e introduzindo novas regras de locação que favorecem os locatários.
O economista Tony Alexander – que realiza pesquisas com um banco de dados de 23 mil assinantes – disse que é muito cedo para dizer definitivamente se alguns investidores estão se afastando do mercado.
No entanto, as respostas da pesquisa de investidores, agentes imobiliários e corretores de hipotecas indicaram que provavelmente alguns estavam, disse ele.
Patten, do Mercado de Empréstimos, confirmou que sua equipe estava recebendo menos consultas de investidores.
No entanto, Alexander disse que, dado que os investidores obtiveram uma média de ganhos de capital de 7% todos os anos desde 1992, qualquer possível mudança por parte deles do setor habitacional provavelmente será gradual.
Compradores de primeira casa
Os compradores de primeira casa também estão sentindo o aperto, disse Patten.
Eles provavelmente enfrentarão as novas regras do Reserve Bank, que resultarão em bancos concedendo menos empréstimos aos compradores de primeira casa, com pequenos depósitos de menos de 20% do valor das casas que desejam comprar.
Um relatório dos economistas do ANZ em julho descreveu o desafio enfrentado pelos compradores de primeira casa para fazer um depósito e entrar no mercado como “simplesmente maluco”.
Ele descreve um cenário em que alguém que comprou uma casa há um ano por US $ 1 milhão com um depósito de 20 por cento e fixou a hipoteca de US $ 800.000 em 3 por cento teria ganho mais de US $ 275.000 no papel após os custos de juros no ano até 30 de junho.
LEIAMAIS
Mas, para um comprador em potencial que não conseguiu fazer um depósito o suficiente, sua meta de economia terá aumentado em mais $ 60.000 apenas para manter seu poder de compra para comprar a mesma casa.
“Isso representa uma economia extra de US $ 165 por dia, necessária apenas para ficar parado, contra um ganho não realizado de mais de US $ 750 por dia para aqueles que têm a sorte de estar do outro lado disso”, observaram os economistas.
Eles estimam que os preços das casas estão agora em mais de 10,5 vezes a renda disponível mediana.
Apesar dos desafios para os investidores e compradores de primeira casa, Patten do Mercado de Empréstimos disse que os preços ainda estavam quentes nos recentes leilões online de Auckland, já que os proprietários-ocupantes estavam se tornando mais ativos.
Previsões de preços
Onde isso deixa os preços das casas?
Davidson, da CoreLogic, disse acreditar que os preços das casas estavam perto do pico, com o crescimento diminuindo para o resto de 2021 e até 2022.
“Com o desemprego baixo e na ausência de uma crise de crédito ao estilo do GFC, uma queda total no setor imobiliário ainda parece improvável – especialmente porque o ponto final esperado para as taxas de juros ainda será baixo para os padrões históricos”, disse ele.
Economistas do Westpac disseram que provavelmente seria necessário um salto maior nas taxas de juros para causar um resfriamento significativo ou queda nos preços das casas.
No entanto, o governador do Reserve Bank, Adrian Orr, acreditava que o aumento da construção de casas, o baixo crescimento da população e o aumento das taxas de juros teriam um impacto maior sobre os preços.
“Esperamos que a inflação dos preços das casas moderada significativamente no período à frente”, disse ele.
“Em nossas projeções, presume-se que os preços das casas caiam à medida que o ímpeto do mercado imobiliário diminui.”
.
Discussão sobre isso post